محسن اینانلو مقدم
مقدمه
یکی از مهمترین موضوعاتی که هر ساختمانساز پیش از شروع پروژه باید به آن توجه کند، موضوع پهنهبندی شهری است. شهرداری تهران برای مدیریت توسعه شهری، کنترل جمعیت، ایجاد تعادل بین کاربریها و جلوگیری از بینظمی در ساختوساز، طرحی تحت عنوان طرح تفصیلی و پهنهبندی ارائه کرده است.
شناخت دقیق پهنههای شهرداری برای ساختمانسازها اهمیت بالایی دارد، زیرا:
تعیینکننده تعداد طبقات مجاز در یک زمین است.
نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، خدماتی، فضای سبز و …) را مشخص میکند.
بر ارزش اقتصادی زمین تأثیر مستقیم میگذارد.
از مشکلات حقوقی و تخلفات ساختمانی جلوگیری میکند.
در این مقاله بهصورت کامل و تخصصی، پهنههای شهرداری را معرفی میکنیم و توضیح میدهیم هر پهنه چه ضوابطی دارد، چگونه میتوان استعلام گرفت و چه تأثیری بر پروژههای ساختمانی دارد.
پهنهبندی شهری چیست؟
پهنهبندی شهری در واقع نقشهای قانونی است که کاربری زمینها و میزان ساختوساز مجاز در هر منطقه را مشخص میکند. این موضوع بخشی از طرح جامع و طرح تفصیلی شهر تهران است و به کمک آن شهرداری میتواند:
توسعه شهر را کنترل کند.
تعادل میان مناطق مسکونی، تجاری و خدماتی را برقرار نماید.
مانع از تراکم غیرقابل کنترل جمعیت شود.
برای ساختمانسازها، پهنهبندی یعنی تعیین چارچوب ساختوساز. اگر ملکی در پهنهای خاص قرار داشته باشد، مالک یا سازنده موظف است بر اساس همان ضوابط ساخت کند.
دستهبندی کلی پهنههای شهرداری
در طرح تفصیلی تهران، کل سطح شهر به ۴ پهنه اصلی تقسیم شده است:
پهنه R – مسکونی (Residential)
پهنه S – خدماتی (Service)
پهنه M – مختلط (Mixed)
پهنه G – فضای سبز و باز (Green)
هر کدام از این پهنهها به زیرپهنههای جزئیتر تقسیم میشوند و برای هرکدام دستورالعملها و ضوابط خاصی وجود دارد. در ادامه به بررسی دقیق هر پهنه میپردازیم.
پهنه R – مسکونی
این پهنه مخصوص سکونت است و بیشترین سهم از اراضی شهری را به خود اختصاص داده است.
زیرپهنههای مسکونی
R111 و R112 → بافتهای مسکونی کمتراکم
R121 و R122 → مسکونی میانتراکم
R131 و R132 → مسکونی پر تراکم
ضوابط کلی پهنه R
کاربری غالب: مسکونی
مجاز به ایجاد خدمات محلهای (مدرسه، درمانگاه کوچک، فروشگاههای خرد)
تراکم و تعداد طبقات متناسب با زیرپهنه تعیین میشود
سطح اشغال (درصد زمین قابل ساخت) معمولاً بین ۶۰ تا ۷۰ درصد است
اهمیت برای ساختمانسازها
اگر زمینی در پهنه R باشد، ارزش آن بستگی مستقیم به نوع زیرپهنه دارد. بهطور مثال زمینی در R132 با امکان ساخت برج چندین برابر زمینی در R111 ارزش دارد.
پهنه S – خدماتی
این پهنه شامل کاربریهایی است که مستقیماً خدمات عمومی ارائه میدهند.
کاربریهای پهنه S
آموزشی (مدارس، دانشگاهها)
بهداشتی (بیمارستان، درمانگاه)
فرهنگی و مذهبی (کتابخانه، مسجد، فرهنگسرا)
ورزشی (باشگاه، مجموعه ورزشی)
ضوابط پهنه S
زمینها عمدتاً برای کاربری خدماتی تعیین شدهاند و تغییر کاربری آنها دشوار است.
ساختوساز تجاری یا مسکونی گسترده در این پهنه مجاز نیست.
ساختمانسازانی که قصد سرمایهگذاری در پهنه S دارند، معمولاً پروژههای مشارکتی با نهادها یا سرمایهگذاری در پروژههای خدماتی انجام میدهند.
پهنه M – مختلط
یکی از جذابترین پهنهها برای ساختمانسازها همین پهنه مختلط است.
ویژگیها
ترکیبی از کاربریهای مسکونی + تجاری + اداری
معمولاً در خیابانهای اصلی یا مناطق پرتردد شهر قرار دارد
امکان ساخت مجتمعهای تجاری–مسکونی
ضوابط پهنه M
طبقات پایین معمولاً تجاری یا اداری، طبقات بالاتر مسکونی
تراکم بالاتر از میانگین مناطق مسکونی
سطح اشغال بالاتر (مثلاً ۷۰ تا ۸۰ درصد زمین)
مزایا برای سازندگان
ارزش افزوده بالا به دلیل امکان فروش واحدهای تجاری
جذابیت برای سرمایهگذاران بزرگ
پهنه G – فضای سبز و باز
این پهنه شامل زمینهایی است که بهعنوان فضای سبز عمومی یا خصوصی تعریف شدهاند.
ویژگیها
زمینهای پارک، باغ و فضای باز شهری
ساختوساز در این پهنه بهشدت محدود یا غیرمجاز است
برخی زمینهای شخصی با کاربری باغ در این پهنه قرار میگیرند
شرایط خاص
در بعضی موارد امکان ساخت محدود با تراکم بسیار پایین (مثلاً ویلا یا خانهباغ) وجود دارد
تغییر کاربری این زمینها بسیار دشوار است و نیاز به مصوبات بالادستی دارد
تفاوت پهنه و طرح تفصیلی
خیلی از سازندگان این دو را با هم اشتباه میگیرند.
پهنه: سطح کلی کاربری زمین (مسکونی، خدماتی، مختلط، سبز)
طرح تفصیلی: جزئیات کامل شامل: عرض گذر، سطح اشغال، تعداد طبقات، تراکم مجاز و …
به بیان ساده، پهنه مثل نقشه کلی است و طرح تفصیلی مثل دستورالعمل اجرایی دقیق.
نحوه استعلام پهنه شهرداری
ساختمانسازها برای اطلاع از پهنه زمین خود میتوانند از دو روش استفاده کنند:
۱. استعلام آنلاین
ورود به سامانه “تهران من” یا سایت طرح تفصیلی تهران
وارد کردن آدرس یا شماره پلاک ثبتی
مشاهده نقشه و پهنه زمین
۲. استعلام حضوری
مراجعه به شهرداری منطقه مربوطه
درخواست استعلام از بخش شهرسازی
دریافت پاسخ رسمی برای صدور پروانه ساخت
تأثیر پهنهبندی بر ارزش ملک
یکی از مهمترین فاکتورهای قیمتگذاری زمین در تهران، پهنه آن است.
برای مثال:
یک زمین ۵۰۰ متری در پهنه R111 (کمتراکم) شاید امکان ساخت ۳ طبقه را داشته باشد.
اما همان زمین اگر در R132 (پر تراکم) باشد، امکان ساخت ۷ یا ۸ طبقه دارد.
این اختلاف در تراکم و تعداد واحد، باعث تفاوت میلیاردی در قیمت زمین میشود.
چالشها و مشکلات رایج ساختمانسازها
تغییرات در طرح تفصیلی: گاهی یک زمین در گذشته مسکونی بوده اما در طرح جدید به خدماتی تغییر یافته است.
مغایرت در اسناد: نقشههای شهرداری با سند ملک همخوانی ندارد.
تغییر کاربری: تبدیل پهنه G به R تقریباً غیرممکن است.
نتیجهگیری
پهنهبندی شهری یکی از مهمترین موضوعاتی است که هر ساختمانساز باید پیش از خرید زمین یا شروع پروژه به آن توجه کند. دانستن اینکه زمین در کدام پهنه قرار دارد، به معنای اطلاع از کاربری مجاز، تراکم ساختمانی، تعداد طبقات و در نهایت سودآوری پروژه است.
اگر قصد شروع پروژه جدید دارید، حتماً قبل از هر اقدامی پهنه زمین خود را استعلام کنید و طراحی پروژه را بر اساس ضوابط پهنه انجام دهید.
پهنه شهرداری محدودهای است که نوع کاربری و میزان ساختوساز مجاز در آن مشخص شده است.
از طریق سامانه طرح تفصیلی تهران یا مراجعه به شهرداری منطقه میتوانید استعلام بگیرید.
تغییر پهنه بسیار دشوار است و معمولاً برای زمینهای بزرگ یا پروژههای خاص با مصوبه شورا و کمیسیون ماده ۵ انجام میشود.
پهنه R مخصوص مسکونی است، در حالی که پهنه S برای خدماتی (مدرسه، بیمارستان، مسجد و …) تعریف شده است.
هر زیرپهنه ضوابط تراکم و ارتفاع خاص خود را دارد. مثلاً در R111 حداکثر ۳ طبقه و در R132 ممکن است تا ۸ طبقه مجاز باشد.